2023-06-27 19:58:36 来源 : 研报中心
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本月观点： 随着前期积压需求释放殆尽， 市场再次进入弱修复通道， 由于5月楼市供需转弱， 政府供地谨慎， 土拍规模维持低位， 房企持续聚焦核心地块， 部分热点城市民企拿地积极性复苏。 受上年高基数影响， 6月重点城市销售表现依旧承压； 往后看， 随着5年期LPR下降进一步打开房贷利率下行空间及上年成交基数走低， 7月后同比数据有望逐步改善。 短期关注销售转弱带来的政策博弈机会， 中长期关注积极拿地改善资产质量、 融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、 越秀地产、 保利发展、 中国海外发展、 滨江集团、 华发股份、 万科A、 金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会， 如保利物业、 招商积余、 绿城管理控股、 东方雨虹、 科顺股份、 伟星新材、 坚朗五金等。
政策：房贷利率下行空间打开， 政策延续温和。 5月出台涉房类政策34项， 其中偏松类24项；房地产经纪服务迎规范， 有望降低购房者置业成本， 多方保障购房者利益， 引导经纪机构合规经营； 6月5年期以上LPR下降10bp， 进一步打开房贷利率下行空间， 缓解居民购房压力。 广州、杭州、 青岛等热点城市进一步优化限购、 落户、 贷款等政策， 需求端政策延续温和。
资金：居民中长期贷款重回增长， 5年期LPR时隔10个月下调。 5月M2同比增速环比回落0.8pct， 社融存量增速环比回落0.5pct， 新增社融表现乏力。6月5年期及以上LPR最新报价4.2%， 均较上月下降10bp， 进一步打开房贷利率下行空间。 5月居民中长期贷款重回正增长， 但整体仍然偏弱。
楼市：楼市复苏动能减弱， 百城住宅价格环比微降。 6月（ 截至25日） 重点50城新房月日均成交环比降9.3%， 同比降41.4%， 增速较上月回落59.8pct；重点20城二手房月日均成交环比降16%， 同比降2.4%， 增速较上月回落59pct;百城住宅价格环比微降0.01%。 脉冲式复苏后楼市再度陷入僵持。 往后看， 随着上年基数走低， 7月后同比数据有望逐步改善。
地市：土拍规模维持低位， 热度分化延续。 由于5月楼市供需转弱， 政府供地谨慎， 百城土地供应建面1.2亿平米， 环比降12.2%；成交建面1.4亿平米， 环比升41.1%。 5月百城土地溢价率5.19%， 环比降1.1pct， 少数强一二线城市土拍热度进一步加剧， 大多数低能级市场仍然延续低温局面。
房企： 5月销售数据平淡， 优质民企投资拿地复苏。 5月百强房企累计销售额同比增长8.2%， 延续转正趋势， 单月销售额同比增长5.8%， 6月高基数背景下， 同比增速或将承压。 5月， 南京、 成都、 杭州等多个核心城市进行土地出让， 50强房企整体拿地销售金额比28%、 拿地销售面积比40%， 环比分别降1.5pct、 升9.9pct。 核心城市土地市场仍旧维持火热态势， 优质地块“ 僧多粥少” 、 竞争激烈；同时民企拿地积极性回升， 成都、 杭州、 宁波等地土拍均不乏民营房企涌现。
板块表现： 5月申万地产板块下跌6.86%， 跑输沪深300（ -5.72%） ； 截至2023年6月26日， 当前地产板块PE（ TTM） 13.8倍， 估值处于近五年94.3%分位。
风险提示： 1） 若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击， 将对行业销售、 开工、 投资等产生负面影响； 2） 若楼市去化压力超出预期， 销售持续以价换量， 将带来部分前期高价地减值风险； 3） 政策呵护力度有限， 行业调整幅度、 时间超出预期， 将对行业发展产生负面影响。
